ในรอบยี่สิบกว่าปีที่ผมได้ยึดอาชีพค้าขายเงินด้านธนาคารและการเงิน ผมได้พบว่าขณะนี้คนไทยได้ประสบ กับความเดือดร้อนมากที่สุดกับการผ่อนบ้าน ดังจะเห็นได้จากโทรศัพท์ที่ผมได้รับประจำวัน ฉะนั้นผมใคร่ขอเขียน เรื่อง ปัญหาใกล้ตัว แทนเรื่องการเมือง โดยผมจะพูดในสามประเด็นเรื่องปัญหาการผ่อนบ้าน ปัญหาเครดิต และ ทางด้าน โอกาสของการลงทุน

       ปัญหาการผ่อนบ้านนับว่าเป็นปัญหาหนักที่สุดของคนไทยขณะนี้ โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านไม่มีดาวน์ และโลน ถูกแบ่งเป็นสองโลน ฉะนั้นในช่วงนี้เป็นช่วงที่ทางธนาคารกำลังปรับอัตราดอกเบี้ยกับลูกค้าประเภทนี้ และค่าผ่อน ได้ถูกปรับให้พุ่งขึ้นสูงมากทีเดียว

       และเนื่องจากราคาบ้านได้ตกฮวบสูงในขณะนี้ถึงยี่สิบเปอร์เซ็นต์ ฉะนั้นโอกาสที่เราจะรีไฟแนนซ์บ้านยากเต็มที เพราะเรา ไม่มีมูลค่า (Equity) เพียงพอ สมมุติว่าเราซื้อบ้าน 500,000 เหรียญ ซึ่งราคาบ้านลด 20% ฉะนั้นมูลค่าบ้านขณะนี้มีแค่ 400,000 เท่านั้น

       ดังนั้นในเมื่อเราไม่สามารถผ่อนบ้านได้จากที่เคยผ่อนเดือนละ 4,000 เหรียญ (ซึ่งรวมค่าผ่อนสองโลนและรวมกับค่า ภาษี และค่าอินชัวรันส์) ค่าผ่อนอาจจะเพิ่มเป็น 5,000 เหรียญต่อเดือนหรือมากกว่านั้น ก็จะเป็นการยากที่เราจะสู้ไหว

       ทางแรก เราควรติดต่อกับธนาคารโดยแจ้งความจำนงว่าเราผ่อนไม่ไหว และขอความช่วยเหลือให้ทางแบงค์ ปรับค่าผ่อนส่ง แต่เราต้องพิสูจน์รายได้ที่เราผ่อนไม่ไหว

       ทางออกต่อไป หากว่าทางแบงค์ไม่สามารถช่วยเหลือได้เราก็ควรหาโบรคเคอร์ที่มีความชำนาญในการขาย บ้านในช่วงสั้น หรือที่เรียกว่า Short Sale เพื่อดำเนินการก่อนที่ทางแบงค์จะวางบ้านขายทอดตลาด (Auction) และหากเป็นไปได้เราก็ควรติดต่อกับโบรคเคอร์ทันที เมื่อเราแน่ใจว่าเราจะผ่อนบ้านไม่ไหวและยกให้โบรคเคอร์เป็น ฝ่ายติดต่อกับทางธนาคารตั้งแต่เริ่มแรก ทั้งนี้ก็เพราะบางคนอาจจะไม่มีทักษะทางด้านการติดต่อกับเจ้าหน้าที่ ธนาคาร

       ปัญหาเครดิตนับว่าเป็นปัญหาใหญ่สำหรับคนไทย คะแนนเครดิตถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญของธนาคารและสถาบันการเงิน ที่ใช้คะแนนเครดิตเป็นปัจจัยในการตัดสินการปล่อยเงินกู้ ทั้งนี้ก็เพราะว่าทางธนาคารจะดูว่าประวัติการผ่อนส่งของเราเท่าที่ ผ่านมาเป็นอย่างไร หากว่าเราผ่อนเงินกู้ตรงต่อเวลาตลอดเวลาที่ผ่านมา คะแนนเครดิตก็จะสูงแต่หากว่า เราผ่อนช้าคะแนน เครดิตก็จะต่ำ ซึ่งปกติแล้วประวัติเครดิตที่ดีควรจะมีประวัติการผ่อนส่ง ซึ่งรวมไปถึงเครดิตการ์ดด้วยอย่างน้อยสองปีที่ผ่านมา

       โดยปกติแล้วขณะนี้ทางธนาคารจะยึดเอาคะแนนเครดิตตั้งแต่ 680 คะแนนขึ้นไป แต่เงินกู้ซื้อบ้านใน โปรแกรม FHA ทางรัฐบาลสหรัฐฯ ได้กำหนดคะแนนเครดิตของเราว่าต้องมีอย่างน้อยตั้งแต่ 580 คะแนนขึ้นไป

       อย่างไรก็ตามหากว่าเราไม่มีคะแนนเครดิตเลย เราก็สามารถสร้างคะแนนเครดิตได้อีกทางหนึ่ง โดยหาหลักฐานการผ่อน ค่าเช่าบ้าน บิลโทรศัพท์ บิลค่าน้ำค่าไฟ หรือบิลอินชัวรันส์รถ เป็นต้น

       ขณะนี้นับว่าเป็นจังหวะที่เหมาะที่สุดที่จะซื้อบ้าน เพราะราคาบ้านตกฮวบ ทำให้ราจะสามารถตัดสินใจเลือก ซื้อได้ตามที่เราต้องการ และควรเลือกซื้อบ้านที่ธนาคารยึดมา และจากหนังสือพิมพ์ลอสแองเจลิสไทม์เมื่อวันที่ 16 เมษายนนี้ ได้รายงานว่าเมื่อเดือนที่แล้วยอดขายบ้านในบริเวณแคลิฟอร์เนียภาคใต้โดยเป็นบ้านที่ถูกธนาคาร ยึดมีถึง 38%

       อีกทั้งมร.เอ็ดเวอร์ด เลียเมอร์นักเศรษฐศาสตร์ที่ UCLA ได้ชี้ว่าขณะนี้ราคาบ้านกำลังจะลงสู่จุดต่ำที่สุดแล้ว ซึ่งเราไม่ควรพลาดโอกาสที่เราควรจะตัดสินใจซื้อบ้านในขณะนี้ไป

       เมื่อวันที่ 17 มีนาคมที่ผ่านมานี้ Federal Housing Administration หรือที่นิยมเรียกย่อๆ กันว่า “เอฟเอชเอ” ได้เพิ่ม ขนาดโลนของโปรแกรมเงินกู้ประเภทนี้จากจำนวน 362,790 เพิ่มขึ้นเป็น 729,750 ซึ่งวางเงินดาวน์แค่สามเปอร์เซ็นต์ และ มีเงื่อนไขที่ไม่ค่อยเข้มงวดเหมือนกับโปรแกรมเงินกู้อื่นๆ ในท้องตลาด ซึ่งเป็นโปรแกรมที่เหมาะสมกับคนไทย ซึ่งโปรแกรม นี้มีผลได้เปรียบกับพวกเราหลายด้านด้วยกันกล่าวคือ

       *เงินดาวน์เพียงสามเงินดาวน์อาจจะมาจากเพื่อนหรือญาติได้ถึง 100% เปอร์เซ็นต์

       *กู้แบบโลนเดียวไม่เหมือนกับโปรแกรมอื่นๆ ที่มีอยู่ขณะนี้

       *โอนเปลี่ยนเจ้าของได้

       *เงินดาวน์ไม่ต้องพิสูจน์ว่ามีเงินฝากในธนาคารมาก่อน

       *สามารถใช้คนรับรองหลายๆ คนได้

       *ทำงานติดต่อกันอย่างน้อยเพียงสองปี

       *ใช้หลักฐานการเรียนได้เหมือนกับเวลาทำงาน

       *อลุ่มอล่วยคะแนนเครดิตโดยเริ่มตั้งแต่ 580

       *ไม่จำเป็นต้องเป็นอเมริกันซิติเซ่นท์

       *ต้องมีใบ Social Security Number

       *หากล้มละลายต้องผ่านไปแล้วอย่างน้อยสองปี

       *อนุญาตให้คนขายออกค่าโสหุ้ยให้กับคนซื้อได้ถึง 6%

       *คลุมเงินกู้จากหนึ่งถึงสี่ยูนิต

       *หากมีบ้านอยู่แล้วสามารถเอาเงินออกได้จากรีไฟแนนท์บ้านถึง 95% จากราคาบ้าน

       *ไม่ถูกปรับหากขายบ้านเหมือนกับโปรแกรมเงินกู้บ้านอื่นๆ

       *อัตราดอกเบี้ยต่ำ

       *รัฐบาลสหรัฐฯเป็นฝ่ายประกันโลน

       *เปลี่ยนโลนที่เคยมีอยู่สองโลนให้เหลือเพียงโลนเดียว

       *แต่โปรแกรมดีๆ อย่างนี้มีเวลาจำกัดเพียงแค่ปีนี้ปีเดียวเท่านั้น

       เงื่อนไขหนึ่งที่เราควรคำนึงให้มากคือเราต้องมีหลักฐานพิสูจน์รายได้ของเราให้ทางธนาคารพิสูจน์ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในโปรแกรม FHA ที่รัฐบาลสหรัฐฯประกันซึ่งหากเราดาวน์เพียงสามเปอร์เซ็นต์จากราคาบ้าน 350,000 เหรียญก็เท่ากับ 10,500 เหรียญ เป็นเงินซึ่งค่าผ่อนจะตกประมาณเดือนละ 2,300 เหรียญ ดังนั้นผู้กู้เงิน (อาจจะมีสองหรือสามคนร่วมกัน) ต้องมีรายได้ที่พิสูจน์ได้อย่างน้อยสามเท่าตัวจากเงินค่าผ่อนรวมกับค่าภาษีและค่าอินชัวรันส์ ซึ่งอย่างน้อยเราควรมีรายได้ อย่างน้อยเดือนละเก้าพันเหรียญ

       ในฐานะที่ผมรับใช้สังคมไทยทางด้านการธนาคารและการเงินมากว่ายี่สิบปีกับการปล่อยสินเชื่อ จึงพร้อมที่จะให้คำ ปรึกษาเกื่ยวกับเรื่องการปล่อยสินเชื่อบ้านและตึกพาณิชย์ และสำนักงานของผมยังมีแผนกซื้อบ้านขายบ้านด้วย แต่ผมใคร่เน้น ว่าผมไม่ใช่เป็นคนขายและซื้อบ้านแต่เป็นแค่เพียงพนักงานปล่อยสินเชื่ออย่างเดียว แต่ก็พร้อมที่จะทำงานร่วมมืออย่างใกล้ชิด กับพนักงานซื้อขายบ้านที่สำนักงาน รวมทั้งให้คำแนะนำรับซ่อมแซมเครดิตให้แก่ท่านด้วย

       หากว่าท่านผู้ใดสนใจโปรแกรม “เอฟเอชเอ” สำนักงานที่ผมทำอยู่มีใบอนุญาตพิเศษจากรัฐบาลสหรัฐฯ และ มีความเชี่ยวชาญพิเศษทางโปรแกรม “เอฟเอชเอ” โดยเฉพาะ ฉะนั้นหากท่านใดสนใจกู้เงินในโปรแกรมนี้หรือ โปรแกรมสินเชื่ออื่นๆ รวมทั้งกู้ยืมเพื่อตึกพาณิชย์โปรดโทรศัพท์ปรึกษาผมได้ที่ 626-533-1486 หรือไปเยี่ยมที่ สำนักงานใหม่ของผมที่ 33 S. Catalina ห้อง 101 เมือง Pasadena ตั้งอยู่ติดกับ Citizens Business Bank