มีท่านผู้อ่านหลายท่านต้องการจะให้ผมเขียนการเมืองไทยผสมกับการเมืองสหรัฐฯ ที่ต่างเข้มข้นกันทั้งสอง ประเทศ แต่ผมเห็นว่าคนไทยเราที่นี่ได้รับความเดือดร้อนสูงเกี่ยวกับปัญหาการเงินขณะนี้ ฉะนั้นผมใคร่ขออนุญาต เอาเรื่องใกล้ตัวมาเขียน

       ในฐานะที่ผมได้ยึดอาชีพค้าขายเงินมากว่ายี่สิบปีนั้น ผมได้พบว่าตลาดการเงินในอเมริกามักจะมีสินค้าตัวใหม่ๆ ออกมาสู่ ตลาดตลอดเวลาเหมือนกับอุตสาหกรรมอื่นๆ และสถาบันการเงินได้มีการเปลี่ยนแปลงและปฏิรูปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะใน ช่วงที่เกิดวิกฤติทางด้านอุตสาหกรรมการเงินและการธนาคาร

       เมื่อยี่สิบปีก่อนธนาคารออมสินเป็นสถาบันการเงินที่เป็นล่ำเป็นสัน โดยมุ่งปล่อยเงินกู้ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ โดย เฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสิบแปดปีก่อนธนาคารออมสินเกิดวิกฤติทำนองเดียวกับธนาคารและสถาบันการเงินในปัจจุบัน ซึ่งเป็นผล ให้สภาคองเกรสได้เข้าไปแทรกแซง ซึ่งทางรัฐบาลสหรัฐฯ ต้องทุ่มเงินมหาศาลเพื่อซื้อบ้านที่ลูกค้าผ่อนไม่ไหวและนำขาย ทอดตลาด ซึ่งในที่สุดธนาคารออมสินทั้งหลายก็ถูกปิดกิจการไป โดยมีธนาคารพาณิชย์ทั้งหลายเข้าไปแทนที่เพื่อบริการ ปล่อยเงินกู้ด้านอสังหาริมทรัพย์

       และปรากฏว่าประวัติศาสตร์ได้เกิดซ้ำรอยเหมือนที่กำลังเกิดขึ้นกับสถาบันการเงินและธนาคารในขณะนี้ ซึ่งจะเห็นได้ว่า ในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา อุตสาหกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์นับว่าได้รับความเสียหายสูงมากทีเดียว ธนาคารและสถาบันการเงิน ประสบปัญหาขาดทุนอย่างมหาศาลและต้องปิดกิจการไปเป็นจำนวนมาก ซึ่งได้สร้างความกระทบกระเทือนไปยังอุตสาหกรรม อื่นๆ ทั่วประเทศและทั่วโลกอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

       เฉพาะปัญหาที่ธนาคารยึดบ้านที่ลูกค้าผ่อนไม่ไหวเมื่อปีกลายมีถึงสี่ล้านหลัง และเพียงแค่สามเดือนของปีนี้ บ้านที่ธนาคารยึดมีร่วมสามล้านหลัง ซึ่งตัวปัญหาหลักสืบเนื่องมาจากผู้ที่กู้งินซื้อบ้านนิยมกู้แบบดอกเบี้ยลอยตัว โดยไม่มีเงินดาวน์ หรือไม่ก็เลือกผ่อนบ้านในโปรแกรม Option Arm (ย่อมาจาก Adjustable-rate mortgage) ซึ่งในโปรแกรมนี้ลูกค้ามีสิทธิเลือกผ่อนได้สี่วิธีด้วยกัน ซึ่งแต่ละเดือนทางธนาคารจะส่งบิลมาให้เราเลือกจ่ายตาม ที่เราต้องการจากสี่รายการ

       วิธีแรก สมมุติว่าธนาคารให้กู้ในอัตราดอกเบี้ยหกเปอร์เซ็นต์ แต่ธนาคารเปิดโอกาสให้ลูกค้าเลือกจ่ายดอกเบี้ยขั้นต่ำ ซึ่งอาจจะเป็นหนึ่งหรือสองเปอร์เซ็นต์เพื่อให้ลูกค้าผ่อนส่งน้อย และส่วนที่ต่างกันจากหกเปอร์เซ็นต์นั้นซึ่งอาจจะเป็นห้า เปอร์เซ็นต์หรือสี่เปอร์เซ็นต์ ทางธนาคารจะเอาไปทบกับเงินต้นและทำให้ยอดเงินที่เราติดค้างธนาคารกลับมีจำนวนสูงมาก กว่าเงินกู้ตอนแรก และจำนวนยอดเงินกู้จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เช่น จากเงินกู้ก้อนแรกอาจจะเป็นแค่ 500,000 เหรียญ แต่หนึ่ง ปีต่อไปเงินกู้จะเพิ่มเป็น 520,000 หรือเราต้องเป็นหนี้เพิ่มขึ้นถึง 20,000 เหรียญ และปีที่สองอาจจะเป็น 550,000 เป็นต้น

       ขณะนี้ลูกค้าคนไทยกำลังประสบปัญหาทางด้านนี้มากทีเดียว และยิ่งราคาบ้านตกฮวบจากราคาครั้งแรก เช่น ราคา บ้านที่ซื้อครั้งแรกอาจจะมีราคาสูงถึง 500,000 เหรียญ แต่ขณะนี้อาจจะลดลงเหลือเพียง 350,000 เหรียญ ทั้งนี้จะเห็นได้ ชัดว่าเราจะรีไฟแนนซ์หรือจะขายก็ไม่ได้ ดังนั้นมีอยู่ทางเดียวคือปล่อยให้ธนาคารยึดไป

       โปรแกรม Option Arm ประเภทที่สองคือลูกค้าอาจจะเลือกจ่ายแต่ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว ซึ่งอาจจะเป็น หกเปอร์เซ็นต์ซึ่งเงินต้นไม่ลด และเมื่อราคาบ้านตกฮวบลงลูกค้าก็ไม่สามารถทำรีไฟแนนซ์หรือขายได้ ซึ่งปัญหาก็เกิดขึ้น ทำนองเดียวกับปัญหาแรก

       ส่วนโปรแกรมที่สามและที่สี่คือผ่อนทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น ซึ่งมักจะเป็นสิบห้าปีหรือระยะยาวถึงสามสิบปี แต่เมื่อราคาบ้านตกฮวบลงมามากในขณะนี้ลูกค้าก็ต้องประสบปัญหาเดียวกับโปรแกรมแรกและโปรแกรมที่สอง ที่ไม่สามารถทำการผ่อนชำระได้ ซึ่งจำเป็นต้องปล่อยให้ธนาคารยึดไปอีกเช่นกัน

       ปัญหาหลักของคนไทยขณะนี้เกิดขึ้นกับผู้ที่ซื้อบ้านที่ไม่มีเงินดาวน์ ซึ่งธนาคารได้กำหนดไม่ให้ทำการขายหรือ รีไฟแนนซ์บ้านได้ในช่วงสามปีแรก และที่ร้ายที่สุดก็คือเมื่อผ่านสามปีแรกไปแล้ว ทางธนาคารจะปรับดอกเบี้ยสูงขึ้นเช่นค่า ผ่อนที่เคยจ่ายชำระแค่เดือนละ 2000 เหรียญก็จะเพิ่มเป็น 3,500 เป็นต้น

       สินค้าตัวใหม่ที่รัฐบาลสหรัฐฯ เพิ่งนำออกมาสู่ตลาดซึ่งเรียกว่า FHASecure ก็นับว่าจะเป็นโปรแกรมที่จะช่วย คนไทยได้มากในขณะนี้

       และใครบ้างที่จะอยู่ในข่ายมีคุณสมบัติของโปรแกรม FHASecure?

       หนึ่ง ผู้มีโลนที่กำลังจะถูกปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้ซื้อบ้านจากปี 2005 เป็นต้นมาใน โปรแกรม Option Arms ทั้งสี่ประเภทที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น

       สอง ผู้ที่ผ่อนชำระตรงเวลาตลอดมาก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับในอัตราดอกเบี้ยใหม่ หรือที่เรียกว่า Reset หรือ Recast

       ฉะนั้นผู้ที่ได้ประโยชน์มากที่สุดก็คือผู้ที่ผ่อนบ้านตรงเวลาตลอดมา ที่ไม่เคยผ่อนชำระช้า เพราะโปรแกรม นี้มุ่งไปช่วยผู้ที่มีประวัติการผ่อนดีแต่ถูกธนาคารเอาเปรียบตอนที่อัตราดอกเบี้ยถูกปรับสูงขึ้น

       โปรแกรม FHASecure จะหมดเขตเมื่อใด?

       โปรแกรมนี้จะหมดเขตในวันที่ 31 ธันวาคม 2008

       สำหรับโปรแกรม FHA ที่ผมได้เขียนติดต่อกันมาหลายฉบับนั้น ปรากฏว่าลูกค้าบางคนยังไม่ทราบกระจ่างเท่าที่ควร ซึ่งผมใคร่เน้นว่าแม้ว่าเราจะดาวน์สามเปอร์เซ็นต์ก็จริงแต่ทางสถาบันการเงินและธนาคารต้องทำการพิสูจน์รายได้ และต้องมีใบ Social Security ด้วย เพราะทางรัฐบาลต้องการเช็คว่าเราอยู่อย่างถูกต้องตามกฏหมายหรือไม่

       คำถามที่ผมมักจะได้รับมากที่สุดคือตอนนี้อัตราดอกเบี้ยเท่าใด ซึ่งผมใคร่เน้นว่าทางสถาบันการเงินและ ธนาคารได้กำหนดปัจจัยหลักสี่ประการใหญ่ๆ ไว้ว่า

       หนึ่ง ท่านมีคะแนนเครดิตเท่าใด ซึ่งปกติแล้วขณะนี้โลนทั่วไปต้องการคะแนนเครดิต 680 ขึ้นไป ยกเว้นโปรแกรม FHA ซึ่งคะแนนเครดิตอย่างน้อยไม่ควรน้อยกว่า 580

       สอง ท่านมีหลักฐานการเงินในบัญชีอยู่แล้วเท่าใด ที่จะครอบคลุมรวมไปถึงเงินดาวน์และค่าโสหุ้ยต่างๆ และทาง ธนาคารบางแห่งก็ต้องการเงินสำรองผ่อนบ้านไว้ล่วงหน้าหกเดือนถึงหนึ่งปีอีกด้วย แต่ก็มีสถาบันการเงินและธนาคารบาง แห่งที่ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขแบบนี้ไว้

       สาม อัตราส่วนราคาบ้านกับจำนวนเงินกู้ฉะนั้นหากท่านสามารถดาวน์ 15% ถึง 20% ได้ก็ยิ่งดี

       สี่ อัตราส่วนค่าผ่อนบ้านกับรายได้ก็ไม่ควรเกิน 32% และอัตราส่วนของค่าผ่อนบ้านรวมกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดก็ไม่ควร เกิน 43% แต่ทั้งนี้ก็ยังมีข้อยกเว้นซึ่งพนักงานสินเชื่อจะทำการพิจารณาเป็นรายๆ ไป

       โปรดทำความเข้าใจด้วยว่าพนักงานปล่อยสินเชื่อที่มีความชำนาญจะต้องพยายามใช้ดุลยพินิจดูภาพรวมทั้งหมด และ ให้คำแนะนำต่างๆ ที่เป็นประโยชน์กับลูกค้า และต้องปกป้องรักษาผลประโยชน์ให้กับสถาบันการเงินและธนาคารในเวลา เดียวกันด้วย เพราะหากปล่อยสินเชื่อที่สร้างความเสียหายเกิดขึ้นก็จะส่งผลกระทบโดยตรงกับพนักงานปล่อยสินเชื่อด้วย

       สำหรับโปรแกรมพิเศษ FHA ดาวน์สามเปอร์เซ็นต์ที่ผมเขียนติดต่อกันมาหลายฉบับ ที่วงเงินเพิ่มขึ้นเป็น 729,750 เหรียญนั้น กำลังได้รับความนิยมมากเป็นพิเศษขณะนี้ ซึ่งสำนักงานของผมได้รับใบอนุญาตจากรัฐบาล สหรัฐฯ เป็นทางการเรียบร้อยแล้ว

       หากว่าท่านผู้ใดต้องการกู้เงินซื้อบ้าน หรือกู้เงินซื้อตึกพาณิชย์ หรือต้องการ Line of Credit หรือโปรแกรม สินเชื่ออื่นๆ โปรดโทรศัพท์ปรึกษาผมได้ที่ 626-533-1486 หรือแวะไปพูดคุยที่สำนักงานได้ที่ 33 S. Catalina ตัดกับถนน Colorado Suite 101 หลัง Citizens Business Bank ครับ