ก่อนอื่นผมขอขอบพระคุณท่านผู้อ่านมากๆ ที่ได้โทรไปให้กำลังใจและติชมกับบทความที่ผมได้เสนอเกี่ยวกับทุกๆ ด้าน ซึ่งฉบับนี้ผมใคร่ตอบคำถามต่างๆ จากท่านผู้อ่านเป็นลักษณะรวมยอด และผมใคร่เลือกตอบคำถามที่เป็นปัญหาใกล้ตัวของ พวกเราที่กำลังเดือดร้อนกันมากที่สุด

       คำถามแรก เรื่องการกู้เงินซื้อบ้านนั้น ท่านผู้อ่านมักจะถามว่าตอนนี้ดอกเบี้ยเท่าใด ซึ่งคำถามนี้ตอบยากเหลือ เกิน เพราะขณะที่ภาวะเศรษฐกิจกำลังปั่นป่วนดังนั้นดอกเบี้ยจึงขึ้นๆ ลงๆ ไม่คงที่ตลอดเวลา

       บางวันดอกเบี้ยลดลงต่ำมาก แต่เนื่องจากลูกค้ายังไม่ได้ยื่นเรื่องขอยืมเงินกู้ ก็เท่ากับพลาดโอกาสไป เพราะผมไม่ สามารถล็อคดอกเบี้ยถูกๆ นั้นได้ และระยะเวลาล็อคดอกเบี้ยอัตราดอกเบี้ยก็ยังแตกต่างกันมากด้วย เช่น หากล็อคดอกเบี้ย สิบห้าวัน หรือสามสิบวัน หรือสี่สิบห้าวัน ดอกเบี้ยก็แตกต่างกันด้วย ซึ่งโดยปกติแล้วการล็อคดอกเบี้ยสิบห้าวันจะได้อัตรา ดอกเบี้ยดีกว่าล็อกระยะสี่สิบห้าวัน เป็นต้น

       ส่วนการกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้ลูกค้าก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักสามประการด้วยกัน กล่าวคือ ประการแรก เครดิตของ เราเป็นอย่างไร

       ประการสอง ก็ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้กับราคาบ้านในท้องตลาดเป็นอย่างไร เช่น กู้ 95% จากราคาบ้าน ก็จะ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกับการกู้ 70% จากราคาบ้าน เป็นต้น

       ประการที่สาม อัตราส่วนเงินผ่อนบ้านกับรายได้ก็ไม่ควรเกิน 32% หรือ 33% และอัตราส่วนค่าผ่อนบ้าน กับรายจ่ายทั้งหมดก็ไม่ควรเกิน 50%

       อย่างไรก็ตามปัจจัยสามอย่างนี้เป็นแค่เงื่อนไขทั่วไป และหากลูกค้าไม่มีสามปัจจัยครบสมบูรณ์ ผมก็จะพิจารณาข้อ ปลีกย่อยอื่นๆ ร่วมประกอบด้วย เพื่อให้สมเหตุสมผลตามความต้องการของนักลงทุนอีกต่อหนึ่ง

       คำถามที่สอง ที่คนทั่วไปมักจะถามกันมากเช่นกันว่าตอนนี้เป็นจังหวะดีในการซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์บ้าน หรือไม่ ซึ่งผมเห็นว่าในขณะนี้เหมาะสมในหลายประการด้วยกัน

       ประการแรก ขณะนี้มีบ้านให้เลือกมากมายในท้องตลาดทั้งที่เป็นบ้านที่เจ้าของกำลังจะทอดทิ้ง หรือบ้านที่ถูกธนาคาร ยึดมา ซึ่งเจ้าของบ้านและธนาคารยอมขาดทุนขายต่ำกว่าท้องตลาดหลายหมื่นเหรียญ

       ประการที่สอง เจ้าของบ้านและธนาคารมักจะยินยอมแทบทุกอย่างเพื่อต้องการขายบ้าน เช่น ลดราคาบ้านต่ำกว่า ท้องตลาด และยังยอมเสียค่าโสหุ้ยต่างๆ ให้ด้วยหลายพันเหรียญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธนาคารจะยอมขาดทุนหลังละห้าหมื่น เหรียญขึ้นไป

       ประการที่สาม เป็นจังหวะเหมาะพอดีกับที่รัฐบาลสหรัฐฯ ได้ประกาศเมื่อวันที่ 17 มีนาคมนี้ว่าได้เปลี่ยนรูปแบบของ โลนที่รัฐบาลสหรัฐฯ ประกัน ที่เรียกว่า Federal Housing Administration หรือที่นิยมเรียกย่อกันว่า “เอฟเอชเอ” โดยได้ เพิ่มขนาดโลนของโปรแกรมเงินกู้ประเภทนี้จากจำนวน 362,790 เพิ่มขึ้นเป็น 729,750 ซึ่งให้วางดาวน์แค่สามเปอร์เซ็นต์ และมีเงื่อนไขไม่ค่อยเข้มงวดเหมือนกับโปรแกรมเงินกู้อื่นๆ ในท้องตลาด

       ประการที่สี่ ผู้ที่มีโลนอยู่แล้วสองโลนก็ควรฉวยโอกาสเอาโลนสองโลนมารวมกันเป็นแค่โลนเดียว ในโปรแกรมพิเศษ “เอฟเอ็จเอ” ซึ่งทางรัฐบาลยินยอมให้กู้เงินสูงถึง 95% จากราคาบ้าน และดอกเบี้ยยังต่ำอีกด้วย

       ประการที่ห้า เปลี่ยนโลนจากดอกเบี้ยลอยตัวที่ผ่อนสูงให้มาเป็นดอกเบี้ยตายตัว และเป็นการลดค่าผ่อนลงมาด้วย

       และคำถามที่สามที่ท่านผู้อ่านสงสัยถามไปว่า กู้เงินโดยที่ไม่ต้องมีอะไรค้ำประกันได้หรือไม่?

       คำถามนี้ผมใคร่แยกตอบเป็นสองประเด็นครับ

       ประเด็นแรก หากเป็นเงินกู้แบบธุรกิจที่เป็น Line of Credit ก็ไม่จำเป็นต้องมีอะไรค้ำประกัน แต่ทางธนาคารกำหนด เงื่อนไขบางประการ เช่น หากเป็นรูปบริษัทโดยมีเจ้าของเพียงคนเดียวในวงเงินหนึ่งแสนเหรียญ ทางธนาคารจะขอดูใบ ยื่นเสียภาษีส่วนตัวและของบริษัทในสามปีที่ผ่านมา และต้องมีกำไรสามปีติดต่อกันมา และมีเงินฝากเดินสะพัดในธนาคารสูง และมีคะแนนเครดิตตั้งแต่ 730 ขึ้นไป และมียอดสินทรัพย์ที่มั่นคง และเมื่อเวลาผ่านไปหกเดือนทางธนาคารก็จะพิจารณาอีก ครั้งหนึ่ง ซึ่งทางธนาคารอาจจะเพิ่ม Line of Credit ให้สองแสนห้าพันเหรียญถึงสี่แสนเหรียญ และหากว่าจำนวน Line of Credit ที่ไม่มีอะไรค้ำประกันมากกว่าสี่แสนขึ้นไปทางธนาคารจะเข้มงวดมากขึ้นเป็นรายๆ ไป

       ส่วนอัตราดอกเบี้ยนั้นทางธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยตาม Prime Rate ซึ่งขณะนี้แค่ 6% นับว่าต่ำมาก

       ประเภทที่สอง หากเป็นรูปธุรกิจที่ใช้ตัวตึกเป็นหลักประกัน แต่ละธนาคารจะให้วงเงินไม่เกินกู้จาก 90% จากราคาตัว ตึก และในบางกรณีจะให้เงินกู้แค่ 65% จากราคาของตัวตึก ทั้งนี้ก็ต้องพิจารณาเป็นแต่ละราย

       ประเภทที่สาม ทางธนาคารให้เอาสินค้าในสต๊อคเป็นหลักประกัน ทั้งนี้คนไทยส่วนใหญ่มักจะไม่มีคุณสมบัติพอในการกู้ ประเภทนี้

       สำหรับเงินกู้ส่วนตัว อีกประเภทหนึ่งคือการใช้บ้านเป็นหลักประกัน ซึ่งขณะนี้ทางธนาคารจะปล่อยเงินกู้ให้ถึง 95% จากราคาบ้าน แต่ลูกค้าต้องพิสูจน์รายได้ ยกเว้นมีคะแนนเครดิตสูงตั้งแต่ 750 ขึ้นไปและมีเงินฝากในบัญชีสูง

       ส่วนเงินกู้ส่วนตัวแบบไม่มีอะไรเป็นประกันนั้น ขณะนี้มีเฉพาะเครดิตการ์ดอย่างเดียว ซึ่งดอกเบี้ยสูงมากทีเดียว ซึ่งในบาง กรณีดอกเบี้ยอาจจะสูงถึงสามสิบเปอร์เซ็นต์ต่อปีเป็นต้น และยังมีค่าธรรมเนียมต่างๆมากมายอีกด้วย

       เมื่อยี่สิบแปดปีก่อนตอนที่ผมเป็นรองผู้จัดการธนาคาร Security Pacific Bank ซึ่งเป็นธนาคารยักษ์ใหญ่อันดับห้าของ สหรัฐฯ ก่อนที่แบงค์อเมริกาจะซื้อไป ซึ่งผมมีสิทธิ์ปล่อยเงินกู้ห้าพันเหรียญให้ลูกค้าคนไทยปีละหลายร้อยรายแบบไม่มี อะไรเป็นหลักประกัน ซึ่งบางกรณีที่สมาชิกในครอบครัวสี่หรือห้าคนได้นิยมกู้และรวมเงินกันไปตั้งร้านอาหารไทยซึ่งมีอยู่ หลายร้อยราย แต่เงินกู้ประเภทนี้ได้หมดไปแล้ว ซึ่งเดี๋ยวนี้ทางธนาคารคิดว่าเป็นการเสี่ยง แต่ผมพูดได้อย่างเต็มปากว่าการ ปล่อยเงินให้ลูกค้าคนไทยนั้นเสี่ยงน้อยมากครับ เมื่อเปรียบเทียบกับลูกค้าทั่วๆ ไป

       คำถามที่สี่ มักจะถามกันว่าหากผ่อนบ้านไม่ไหวแล้วทิ้งบ้านให้ทางธนาคารยึดไปนั้น ทางตำรวจจะตามจับเราหรือไม่

       ประเด็นแรก เนื่องจากเราไม่มีกำลังผ่อนบ้านเพราะเป็นเหตุสุดวิสัย เราไม่ต้องกลัวอะไรทั้งสิ้น ซึ่งตำรวจจะมาจับเรา เรื่องอะไรกันเพราะเราไม่ได้โกงธนาคารแต่อย่างใด

       ประการที่สอง หากเราปล่อยให้ธนาคารยึดบ้านก็จะทำให้เครดิตของเราเสียไประยะหนึ่ง แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่าเรา จะยอมให้สุขภาพจิตเราเสียหรือให้เครดิตเสีย ซึ่งผมมีความคิดเห็นว่าเราควรปล่อยให้เครดิตเสียดีกว่า ซึ่งเราสามารถซ่อมแซม เครดิตที่เสียทีหลังได้ แต่หากสุขภาพจิตเสื่อมแล้วก็เป็นการยากที่จะรักษามากทีเดียว

       ประการที่สาม หากเราแน่ใจว่าเรากำลังประสบกับปัญหาที่จะผ่อนบ้านไม่ไหวจริงๆ แล้ว เราก็ควรพึ่งพาโบรคเกอร์ที่มี ความชำนาญกับการเจรจาติดต่อกับทางธนาคาร เพื่อดำเนินการขายบ้านออกไป ซึ่งหากขายได้เราก็ไม่ต้องมีปัญหากับ ไออาร์เอสและภาษีบ้านอีกด้วย ซึ่งในกรณีนี้ผมพอจะช่วยเหลือแนะนำดำเนินเรื่องนี้กับเจ้าหน้าที่ๆ เชี่ยวชาญทางด้านนี้จาก สำนักงานของผมได้

       หากว่าท่านผู้ใดสนใจโปรแกรม “เอฟเอชเอ” ที่วางดาวน์สามเปอร์เซ็นต์ หรือโปรแกรมสินเชื่ออื่นๆ รวมทั้ง กู้ยืมเพื่อตึกและอาคารพาณิชย์ โปรดโทรศัพท์ปรึกษาผมได้ที่ 626-533-1486 หรือแวะไปพูดคุยเยี่ยมเยือนที่ สำนักงานใหม่ของผมได้ที่ 33 S. Catalina ห้อง 101 เมือง Pasadena ตั้งอยู่ติดกับ Citizens Business Bank ครับ