สัปดาห์นี้นับว่าเป็นช่วงที่ตลาดการธนาคารและการเงินกำลังปั่นป่วนอย่างหนัก ในรอบเจ็ดเดือนที่ผ่านมา สืบเนื่องมาจากเกิดปัญหาวิกฤติทางด้านเศรษฐกิจแทบทุกด้าน

       จุดเริ่มต้นของปัญหาวิกฤติได้เกิดขึ้นกับตลาดหลักทรัพย์ที่เกิดวิกฤติปั่นป่วนผิดปกติ และติดตามด้วยอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมหลักของโครงสร้างเศรษฐกิจของอเมริกา ที่บ้านแทบทุกหลังจะเป็นหนี้ธนาคารและ สถาบันการเงิน ที่ลูกหนี้ส่วนใหญ่ผ่อนบ้านไม่ไหว

       ครั้งที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังเติบโตสูงสุดเมื่อห้าปีก่อนนั้น ธนาคารและสถาบันการเงินอลุ่มอล่วยกับการ ปล่อยเงินกู้บ้านมาก ที่ลูกหนี้สามารถกู้เงินโดยที่ไม่ต้องวางดาวน์เลย และยังไม่ต้องพิสูจน์รายได้ ซ้ำลูกหนี้ยังมีโอกาสเลือก หลายโปรแกรมที่นิยม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเลือกจ่ายดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวเพื่อหวังจะมีบ้านเป็นของตนเอง หรือบ้างก็ เลือกดอกเบี้ยลอยตัว (Adjustable) โดยที่ลูกค้าไม่คำนึงถึงผลเสียที่จะตามมา

       แต่แล้วตั้งแต่เดือนสิงหาคมที่ผ่านมาราคาบ้านค่อยๆ ตกฮวบลงอย่างหนัก แต่ค่าผ่อนได้เพิ่มสูงขึ้นและลูกค้าไม่สามารถ รีไฟแนนซ์ได้เพราะราคาบ้านต่ำกว่าเงินต้นที่กู้มา ซึ่งผลที่ตามมาก็คือลูกหนี้ทิ้งบ้านและบ้านที่ธนาคารยึดมาก็ขายทอดตลาด ไม่ออก

       เนื่องจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมหลักของอเมริกา และเมื่อลูกค้าผ่อนไม่ไหวก็ได้ส่งผลกระทบไป ยังอุตสาหกรรมอื่นๆ แทบทุกประเภท และได้กลายเป็นปัญหาลูกโซ่อยู่ทุกวันนี้ เช่น คนว่างงานเพิ่มขึ้น ปัญหาหนี้สินจาก สงครามอิรัก ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้น ปัญหาเงินเฟ้อ ค่าเงินดอลล่าร์ลดลง ธนาคารและสถาบันการเงินได้ขาดเงินทุนในท้องตลาด ซึ่งเป็นผลให้การปล่อยเงินกู้ของธนาคารเกิดชะงักลง จึงเป็นเหตุให้ธนาคารและสถาบันการเงินมากมายต้องปิดกิจการไป

       มาตรการต่างๆ ที่ธนาคารกลางของสหรัฐฯ ได้พยายามแก้ปัญหาวิกฤติเกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่ง เริ่มต้นโดยทุกฝ่ายได้มองไปที่ Countrywide ว่าเป็นต้นเหตุของปัญหา ซึ่งเป็นธนาคารที่ใหญ่ที่สุดเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อ ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรัฐบาลสหรัฐฯ พยายามทุกอย่างที่จะไม่ให้ Countrywide ล้มละลาย ซึ่งในที่สุดกระทรวงการ คลังได้เข้าไปช่วยเหลือโดยธนาคารอเมริกาได้รับช่วงซื้อ Countrywide ไป

       และแม้ว่ารัฐบาลสหรัฐฯ จะได้เข้าช่วยเหลือให้ธนาคารอเมริกาซื้อ Countrywide ไป แต่ก็ไม่ได้เป็นการแก้ปัญหา ทั้งหมดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งๆ ที่ธนาคารกลางได้ลดอัตราดอกเบี้ยและอัดฉีดเงินหลายพันล้านเหรียญเข้า สู่ระบบการเงินและการธนาคารหลายครั้ง

       กรณีล่าสุดได้เกิดขึ้นกับแบงค์ Bear Sterns ซึ่งท่านผู้อ่านอาจจะไม่ค่อยได้ยินชื่อแบงค์นี้กันมากนัก แต่แบงค์นี้เป็น สถาบันที่ใหญ่ที่สุดของอเมริกาในระบบการลงทุน ซึ่งเป็น “Investment Bank” ที่มุ่งทางด้านการลงทุนโดยเฉพาะอย่างยิ่ง รับซื้อโลนจากแบงค์และสถาบันการเงินทั่วไป โดยเก็บไว้เพื่อเก็งกำไรบ้างและขายไปบ้าง ซึ่งโลนส่วนใหญ่เป็นโลนที่เสี่ยง โดยที่ลูกหนี้ยอมเสียดอกเบี้ยและค่าผ่อนสูง

       เมื่อก่อนธนาคาร Bear Sterns เป็นธนาคารระดับแนวหน้าซึ่งก่อตั้งขึ้นเมื่อแปดสิบห้าปีที่แล้วคือในปี 1923 ซึ่งขณะนี้มี พนักงานถึงหนึ่งหมื่นสี่พันคน และเป็นที่ยอมรับกันทั่วโลกโดยเมื่อเดือนมกราคมนี้ราคาหุ้นของธนาคารนี้พุ่งขึ้นสูงถึงหุ้นละ 171 เหรียญ แต่เนื่องจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ประสบกับปัญหาอย่างหนัก เป็นผลให้ราคาหุ้นของธนาคารนี้ตกฮวบลงมา เหลือเพียง 30 เหรียญเมื่อวันศุกร์ที่แล้ว

       และแม้ว่าประธานของธนาคารนี้จะได้กล่าวย้ำว่าฐานะทางการเงินของธนาคารนี้มั่นคงก็ตาม แต่วงการภายในทราบกันดี ว่าธนาคารนี้อาจจะต้องล้มละลายในที่สุดซึ่งรัฐบาลสหรัฐฯ ไม่สามารถปล่อยให้ธนาคารนี้ล้มได้ทำนองเดียวกับ Countrywide นั่นแหละ

       ซึ่งในช่วงวันเสาร์และวันอาทิตย์ที่ผ่านมา ฝ่ายบริหารของธนาคารนี้ได้เตรียมแผนล้มละลาย และขณะเดียว กันฝ่ายบริหารได้หันไปขอความช่วยเหลือจากรัฐมนตรีการคลังและประธานธนาคารกลางสหรัฐฯ ซึ่งในที่สุด รัฐมนตรีคลังและประธานธนาคารกลางได้ผลักดันให้ธนาคารนี้ขายกิจการให้กับธนาคาร JP Morgan ในราคาหุ้น ละ 2 เหรียญ ซึ่งเป็นยอดเงินเพียง 236 ล้านเหรียญ และกระทรวงการคลังยังให้หลักประกันเงินกู้กับธนาคาร JP Morgan อีกต่างหาก 30 พันล้านเหรียญ ซึ่งรัฐบาลสหรัฐฯ ต้องการประคับประคองอุตสาหกรรมธนาคารและ การเงินให้ดำเนินอยู่ต่อไป

       และเมื่อห้าวันที่ผ่านมา ธนาคารกลางได้ลดอัตราดอกเบี้ยให้ธนาคารและสถาบันการเงินสองครั้งด้วยกัน ครั้งแรกเมื่อวันอาทิตย์ที่ผ่านมานี้คือจุดสองห้าเปอร์เซ็นต์ และเมื่อวันอังคารนี้อีก .75% หรือเท่ากับหนึ่ง เปอร์เซ็นต์ในช่วงสามวัน และหกครั้งในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา ซึ่งมาตรการเช่นนี้ไม่เคยปรากฎขึ้นมาก่อน

       จากมาตรการของรัฐบาลสหรัฐฯ ดังกล่าวนี้ความมั่นใจในวงการเงินยังไม่เกิดขึ้นมากเท่าที่ควร ดังจะเห็นว่า ดัชนีดาวโจนส์ได้พุ่งสูงขึ้นถึง 420 จุดเมื่อวันอังคาร แต่กลับตกฮวบถึง 294 จุดเมื่อวันพุธนี้ และเมื่อวันพฤหัสนี้ ได้สูงขึ้น 261 จุดเป็นต้น

       ขณะที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังปั่นป่วน และอัตราดอกเบี้ยกำลังลดต่ำเช่นนี้ ก็นับว่าเป็นโอกาสดี สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์บ้านขณะนี้

       ประการแรก ขณะนี้มีบ้านให้เลือกมากมายในท้องตลาด ทั้งที่เป็นบ้านที่เจ้าของกำลังจะทอดทิ้ง หรือบ้านที่ถูกธนาคาร ยึดมาและยอมขายต่ำกว่าท้องตลาดหลายหมื่นเหรียญ

       ประการที่สอง เจ้าของบ้านมักจะยินยอมแทบทุกอย่างเพื่อต้องการขายบ้าน เช่นลดราคาบ้านต่ำกว่าท้องตลาด และ ยังยอมเสียค่าโสหุ้ยต่างๆ ให้ด้วยหลายพันเหรียญ

       ประการที่สาม เป็นจังหวะเหมาะพอดีที่รัฐบาลสหรัฐฯ ได้ประกาศเมื่อวันที่ 17 มีนาคมนี้ว่าได้เปลี่ยนรูปแบบของโลนที่ รัฐบาลสหรัฐฯ ประกัน ที่เรียกว่า Federal Housing Administration หรือที่นิยมเรียกย่อกันว่า “เอฟเอชเอ” โดยได้เพิ่มขนาด โลนของโปรแกรมเงินกู้ประเภทนี้จากจำนวน 362,790 เพิ่มขึ้นเป็น 729,750 ซึ่งวางดาวน์แค่สามเปอร์เซ็นต์และมีเงื่อนไข ไม่ค่อยเข้มงวดเหมือนกับโปรแกรมเงินกู้อื่นๆ ในท้องตลาด

       โปรแกรม “เอฟเอชเอ” นี้มีผลได้เปรียบหลายด้านด้วยกัน

       * เงินดาวน์เพียงสามเปอร์เซ็นต์

       * กู้แบบโลนเดียวไม่เหมือนกับโปรแกรมอื่นๆ ที่มีอยู่ขณะนี้

       * โอนเปลี่ยนเจ้าของได้

       * เงินดาวน์อาจจะมาจากเพื่อนหรือญาติได้ถึง 100%

       * เงินดาวน์ไม่ต้องพิสูจน์ว่ามีเงินฝากในธนาคารมาก่อน

       * สามารถใช้คนรับรองหลายๆ คนได้

       * ทำงานติดต่อกันอย่างน้อยเพียงสองปี

       * ใช้หลักฐานการเรียนได้เหมือนกับเวลาทำงาน

       * อลุ่มอล่วยคะแนนเครดิต

       * ไม่จำเป็นต้องเป็นอเมริกันซิติเซ่น

       * ต้องมีใบ Social Security Number

       * หากล้มละลายต้องผ่านไปแล้วอย่างน้อยสองปี

       * อนุญาตให้คนขายออกค่าโสหุ้ยให้กับคนซื้อได้ ถึง 6%

       * คลุมเงินกู้จากหนึ่งถึงสี่ยูนิต

       * หากมีบ้านอยู่แล้วสามารถเอาเงินออกได้จากรีไฟแนนซ์บ้านถึง 95% จากราคาบ้าน

       * ไม่ถูกปรับหากขายบ้านเหมือนกับโปรแกรมเงินกู้บ้านอื่นๆ

       *อัตราดอกเบี้ยต่ำ

       * รัฐบาลสหรัฐฯ พร้อมประกันโลน

       * เปลี่ยนโลนที่เคยมีอยู่สองโลนให้เหลือเพียงโลนเดียว

       * แต่โปรแกรมดีๆ อย่างนี้มีเวลาจำกัดเพียงแค่ปีนี้ปีเดียวเท่านั้น

       ในฐานะที่ผมรับใช้สังคมไทยทางด้านการธนาคารและการเงินมากว่ายี่สิบปีกับการปล่อยสินเชื่อ จึงพร้อมที่จะให้คำ ปรึกษาเกื่ยวกับเรื่องการปล่อยสินเชื่อบ้านและตึกพาณิชย์ สำนักงานของผมยังมีแผนกซื้อบ้านขายบ้านด้วย แต่ผมใคร่เน้นว่า ผมไม่ใช่เป็นคนขายและซื้อบ้าน แต่พร้อมที่จะทำงานร่วมมืออย่างใกล้ชิดกับพนักงานซื้อขายบ้านที่สำนักงานรวมทั้งรับ ซ่อมแซมเครดิตด้วย

       หากว่าท่านผู้ใดสนใจโปรแกรม “เอฟเอชเอ” หรือโปรแกรมสินเชื่ออื่นๆ รวมทั้งกู้ยืมตึกพาณิชย์โปรด โทรศัพท์ปรึกษาผมได้ที่ 626-533-1486 หรือไปเยี่ยมที่สำนักงานใหม่ของผมที่ 33 S. Catalina ห้อง 101 เมือง Pasadena ตั้งอยู่ติดกับ Citizens Business Bank ครับ